季調?月調? 房貸利率怎麼調?


【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】
為讓房貸戶能立即享受央行降息的好處,央行上周協調各銀行,宣布到明年二月止,房貸戶可申請房貸利率從季調改成月調,但限定只能更改一次。房貸利率該不該從季調改為月調?有什麼不同? 誰該申請? 在在令房貸戶感到困惑。

綜合房仲業者、銀行人士說法,基本上,有兩種房貸戶可以當作沒發生過這回事,完全不用考慮申請。一是認為未來再降息機會不大,反而升息機率很高的人,二是距離房貸繳清年限時間還很長的人 (三、五年以上)。

台灣房屋副總謝萬雄表示,目前國內有兩種房貸利率模式,一是指數型,一是固定型。指數型就是隨著定儲利率波動而機動調整的房貸,目前絕大多數的房貸都是這種類型。至於固定型則是事前約定好,利率一律不變,但採用的非常少。

長期房貸戶 還是季調好

調整頻率方面,則多數都緊跟著每三個月一次的央行理監事會議,也就是一季調整一次,有的採1、4、7、11月 (像一銀),有的則是3、6、9、12月 (像台銀、永豐),各家不同,和央行調息時間比較,也就是有一到三個月的落差。

謝萬雄說,房貸動輒二、三十年,利息上上下下,採取季調,雖然降息時,會慢了一到三個月才享受到,但升息時,也會慢一到三個月才需多繳錢。長期而言,所繳利息,和一個月調一次幾乎沒有差別,所以根本不用更改。

看好會升息 也是季調好

另外如果你認為未來幾年降息不易,升息機會很高的人,更不用考慮把季調改月調。因為維持季調,央行升息,你有一到三個月緩衝時間,可以慢點才開始繳,但改為月調,這個月央行升息,下個月你就要多繳一些錢。

這樣的錢有多少呢? 謝萬雄舉例說,如果明年3到5月之間,央行比照今年9~11月改成升息三碼半,郵局兩年定儲利率也由現行2.425%回升到2.875%,則從季調改成月調,房貸500 萬元的人,就要多付1468元。

如果升息後停止,那麼月調和季調繳交的房貸就都一樣,但只要央行再升息,月調的人就又要開始倒楣,必須比季調者提早反應一到三月,所以你只要認為未來利息會上升,就不要拿石頭砸自己的腳,跑去申請改成月調。

房貸快還完 可考慮月調

那麼誰該申請更改呢?謝萬雄說,認為利息還會再下降,而且房貸快要還完了,或是近期準備還清的人 (最好在一年內),就可以考慮。謝萬雄表示,如果央行持續降息,以9~11 月同樣的幅度 (三碼半),而銀行或郵局跟進幅度在0.5個百分點左右 (銀行通常不會完全跟進),那麼就可賺到1400多元。

現在,相信民眾最大的問題,就是那到底未來利率是升還是降?這部份,各界看法紛歧,有人認為降息救經濟已成世界潮流,未來還會大降,但也有人認為目前國內利率已到相對低點,未來反而升息機會比較大,沒有標準答案

‧聯合理財網 2008/11/22
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