‧聯合理財網 2008/11/21

文/田昕
房市進入景氣嚴冬,哪些區域最無力抵擋空頭襲擊的力道?專家指出,餘屋量較多的地區最危險,而郊區滑落的速度又比市中心來的快。

房價漲跌,看的就是市場供需,接手的人多,房價自然水漲船高,相對地,大家急著脫手,賣壓也就一併壓低了房價。

下一波房市賣壓,很可能主要來源是建築業者,美商ERA易而安市場行銷顧問張欣民指出,2003年以來,台灣房市已經走了五年大多頭,張欣民指出,大多數趕上這波多頭列車的業者,口袋都賺進不少,就算是比較晚進場的,只要趕在2006年底以前推案的業者,也大多都已經獲利了結、全身而退。

不過還是有部分業者堅持死守戰場,持續大規模推案,或有些新建商去年才進場,現在都面臨案場「等無人」的命運,未來半年如果市況再沒好轉,手頭有大量餘屋或預售案的建商,別無選擇,就不得不降價求售,一旦新案價格鬆動,周邊房價也會跟著往下跌。

賣壓浪潮湧現 

區域房價壓低

除了建商必須處理手上的餘屋,房市投資客也同樣會造成房市賣壓,去年下半年房市景氣開始趨緩,就有不少投資客陸陸續續獲利了結退場。

現在市場上投資客比重已經很低,根據信義房屋統計,現在市場上有超過八成都是自住客,意謂著投資客只剩下不到二成,其中又包括長期投資和短期套利的投資客。

雖然投資客不再進場,但不代表投資客已經完全出清手上的物件,有的投資客雖然現在手上房子還是獲利,但因為看壞後市,選擇先獲利了結;有的投資客則是因為二、三年前定的預售屋,即將完工交屋,但房市前景看淡,乾脆選在交屋正式繳房貸前儘快拋售;有些投資客可能是用低自備款買下預售屋,現在交屋在即,銀行核貸成數不足,被迫斷頭,也會讓建商手頭餘屋增加。

另外一股較小的賣壓,則是可能來自於一般民眾,很多人省吃儉用一輩子買下房子,遇上金融風暴襲擊,大環境景氣差,公司裁員、減薪,無法繼續支付房貸,房子只能賤價趕快賣出,或只好等著法拍。

投資客大舉釋出

流通量不容小覷

過去幾年房市走多頭,一般住宅市場中,大約有三成是投資客出手,雖然現在業者推案腳步放緩,但新增的推案量再加上投資產品釋出在市場上流通,又是市場上另一股賣壓,業者評估,「如果這些產品都丟出來賣,大概市場上又會多出一個月的推案量。」

像是近期內推案量大的區域,住展雜誌研發長倪子仁表示,把推案量達500戶以上的小套房推案來看,如果有三到五成的投資客要把房子丟出,幾十億元的金額,幾乎又等於一個案子開賣,明年的交屋期會是一個關鍵。

過去在房價低點時買進的產品,現在以低於預售行情賣出,勢必就會對周邊推案開價造成衝擊。

雖然投資客丟出的主要產品類別會是小套房,但如果小套房價格下滑,也會影響周邊其它住宅產品房價,把整個區域房價往下拉,「旁邊五、六間小套房每坪降價1萬元要賣,你價錢怎麼可能動都不動?」

餘屋量是溫度量表

市郊比市區更危險

到底哪些地區房價容易下跌?永慶房屋總經理葉凌棋說,近幾年推案量大、餘屋量多的地區,價格勢必得面臨修正,尤其郊區修正的速度和幅度,又會比市中心來的明顯。

都會中心區在開價上,比之前略為鬆動5%到10%,往都會周邊或是餘屋壓力大的區域走,開價則是比去年低了10%以上。

但葉凌棋也強調,不是只要郊區房價就容易跌,這幾年房市走多頭,主要房價飆漲的地區都是都會區,很多地區房價並沒有太大的變動,自然也沒有機會再下修,「像是台南、嘉義這些縣市,這幾年根本沒漲到,根本沒有空間跌,桃園不少新成屋售價也逼近成本價,也是沒有辦法再跌了。」

除了新案供給量大的地區很危險,投資客多的區域自然也會有賣壓,住商不動產研究室主任徐佳馨表示,如果要觀察這個地區到底是自住客多還是投資客多,可以利用晚上的時候晃晃,看看有幾戶人家開燈,有的區塊晚上開燈戶數不到五成,這些空出的房子很能就是投資客買的,如果因為股市繼續往下走,這些投資客急著融資變現,逼不得已都丟出來賣,區域房價也一定會往下掉。

【財富人生 2008年11月號】

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