一般而言,你所買的房子權狀中所載明的坪數包括了3部份:(1)主建物;(2)附屬建物;(3)共同使用部份。

其中公共設施就是共
同使用的部分。公共設施坪數占每戶總坪數的比率也就是所謂的公設比。
因此公共設施越多,代表公設比越高,你所能使用的房子室內面積就越少(實際居住面積=權狀坪數-公設坪數)

但所謂合理的公設比並沒有一定的標準,且因房子的樓層、建築結構及使用用途而有很大的不同,一般建議如下:

合理的公設比

房子種類              公設比

5樓公寓              10%~12%

7樓電梯住宅            15%~18%

12到20樓的住宅大廈       20%~25%

包含開放空間的大廈或社區      30%~40%

 From:http://uhome.open168.com/house/article.php/332

公設比計算公式:持有公共設施坪數÷總坪數(權狀坪數)×100%

公設又可分為「大公」及「小公」。「大公」泛指全體住戶所共同分攤的公共設施,包括庭院、樓梯間、地下避難室、運動與遊樂設施、水電設備等;「小公」則指樓層的住戶所分攤的公共設施,如電梯間、走道等。

房子的公共設施就像是汽車的豪華配備,當你手中的資金不是很充裕時,可以不必去考慮。

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買房子必須計較公設比大小,才有足夠的居住使用空間,並且釐清權利義務。
 
【露天設施 不列權狀】
公設比計算方式,為「公設面積÷權狀面積」,所以公設比越高,虛坪越大,實際可利用的面積就越小。公設比高低同樣影響未來房屋脫手的速度,小小數字不可不慎。
如果你看的是成屋,自然眼見為憑,如果是預售屋,銷售平面圖及銷售人員的說辭就相當重要,因為公共設施不代表公設比,只要是沒有頂蓋的部分,也就是露天的部分,就不能列入權狀面積計算,如露天游泳池,屬於公共設施,但沒有權狀面積,自然不能加入公設比的計算行列。
另外,屬於全體住戶的公共設施,與屬於當樓層的,或是屬於地下停車位的,都各有權利的關係,如果你沒有買停車位,自然不用分攤停車位的公設設施,如車道等

樓梯的面積分攤,可以全體住戶共同分攤,也可以當樓層住戶共同分攤。
 
【逃生樓梯 加計公設】
2年前蘆洲大火,燒出逃生樓梯的重要性,目前新推的預售案,依法只要超過9層樓,每層樓都要有2支樓梯以供逃生,公設比都有增加,一般的14層雙併大樓,多會增加2~3%左右。
公設比高低,依社區規模及設施多寡而定,過高的公設比,雖有可能設施豐富,但虛坪過高的結果,也影響使用坪數。購買房屋前,需慎重考量,你想要買的房屋,是要有豐富的公共設施,還是要足夠的使用空間。

常見誤以為 列入公設比的設施
1.露天游泳池
2.中庭花園
3.屋頂空中花園、曬衣場
4.騎樓、人行道

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